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Comprare una casa all'asta: ecco la guida definitiva



In questa breve guida scoprirai se acquistare una casa all'asta è un'operazione realmente vantaggiosa, visto che viene scelta prettamente per aggiudicarsi un’immobile ad un prezzo più basso rispetto a quello di mercato.

Vediamo insieme a quali aspetti bisogna prestare la massima attenzione.


Quando un immobile è venduto all’asta?

Un immobile finisce all’asta in caso di pignoramento, cioè quando il proprietario, che sia persona fisica o giuridica, perde la proprietà del bene a causa del mancato rimborso del mutuo o di altri finanziamenti, ovvero per effetti di un fallimento. In questo caso si procede all'esproprio ed il tribunale si occupa della gestione dell’asta, stabilendo il giorno termine entro il quale presentare le offerte e la data di inizio dell’asta. Vi è anche un secondo esempio, in cui è un Ente pubblico a decidere di mettere in vendita un bene immobile di sua proprietà, perchè talvolta inutilizzato da molto tempo, per trarne dei ricavi. In tal caso tuttavia non si parla di “asta” quanto piuttosto di “dismissione” e non si svolge in tribunale. Ci sono inoltre regole e procedure completamente diverse e particolari caso per caso.


Ci sono i vantaggi nell’acquisto in asta?

Sicuramente il risparmio sul prezzo di acquisto; in media un 25% in meno rispetto agli immobili usati di compravendita; la reale appetibilità dell'immobile soggetto d'asta è influenzata dalle offerte ricevute e dall'interesse degli acquirenti che intendono partecipare all'asta.

Altro vantaggio: accedere a tutte le informazioni sull’immobile, sin dal principio e in modo trasparente. Ad esempio, sul sito stesso del tribunale di riferimento, e in generale sui siti di aste, è possibile prendere visione della perizia, realizzata da un organismo indipendente designato, della planimetria, delle foto e di altri documenti utili per fare delle prime considerazioni. Sicuramente la visita di persona, organizzata con il custode giudiziario, ti permette di verificare lo stato di conservazione. Le aste possono avvenire sia in tribunale sia per via telematica, modalità particolarmente vantaggiosa perché consente la partecipazione di un maggior numero di acquirenti.


Gli svantaggi di comprare all’asta

Lo svantaggio principale sta nella sua procedura complessa. Anche in questo caso, è il tribunale stesso a correre in aiuto dell’acquirente, mettendo a disposizione tutte le informazioni per poter partecipare, indicando come presentare l’offerta e i passi successivi all’aggiudicazione. Per quanto riguarda le aste da remoto, il Ministero della Giustizia ha redatto il Manuale Utente per le offerte telematiche facilmente consultabile dal Portale dei Servizi Telematici. Tra gli svantaggi di acquistare un’immobile all’asta vi è invece la possibilità di incorrere in ulteriori spese, parti delle quali è possibile prevedere dalla perizia. Si tratta ad esempio di spese condominiali insolute dal precedente proprietario emerse successivamente, difformità edilizie e/o catastali da regolarizzare ed eventuali spese di ristrutturazione, dovute ad esempio allo stato nel quale l’immobile viene consegnato dal proprietario. Nei casi estremi in cui il precedente inquilino si rifiutasse di lasciare l’alloggio, potrebbe essere necessario richiedere l'intervento della polizia giudiziaria per lo sgombero.


Nella pratica come si partecipa all’asta?

Come abbiamo anticipato, le aste possono avere luogo in tribunale oppure per via telematica, tramite due modalità: senza incanto, ovvero senza la possibilità di rilanciare, e con incanto. Il rilancio minimo è indicato dallo stesso tribunale nell’avviso di vendita. Asta senza incanto Come per tutte le aste, chiunque, eccetto il debitore, può partecipare alla vendita. L’offerta deve essere depositata in busta chiusa presso lo studio del delegato entro il giorno prima della data di udienza, alla quale devono essere allegati una marca da bollo da 16 euro e la cauzione, non inferiore al 10% del prezzo offerto, mediante assegno circolare, il cui valore indicato è irrevocabile. Asta con incanto A differenza dell’asta senza incanto, in questo caso i partecipanti hanno la possibilità di rilanciare l’offerta inizialmente proposta. Il rilancio ha un valore minimo preventivamente stabilito e l’immobile sarà aggiudicato all’offerente che proporrà il prezzo più alto. In realtà, il giudice potrebbe accettare altre offerte nei 10 giorni successivi all’asta, a patto che la proposta di acquisto superiori almeno di un quinto il valore dell’ultima offerta e previo il versamento del doppio della cauzione. Asta telematica Le aste telematiche avvengono da remoto in due modalità: sincrona e asincrona. La differenza consiste sostanzialmente nella presenza in simultanea del giudice o di un suo delegato. La modalità sincrona prevede che i rilanci avvengano in una determinata finestra di tempo, solitamente di qualche ora, alla presenza del giudice. L’asta asincrona può invece durare diversi giorni, durante i quali i partecipanti vengono informati via pec di eventuali rilanci. Per prendere parte all’asta basterà registrarsi sul sito promotore della stessa, come ad esempio il portale delle vendite pubbliche, inviare i documenti richiesti e versare la cauzione.


Cosa fare dopo essersi aggiudicati l’asta?

Il vincitore dell’asta dovrà versare l’intero prezzo dell’offerta entro la data termine precedentemente indicata nell’avviso di vendita. Generalmente, si hanno a disposizione dai 60 ai 90 giorni per saldare il debito. In caso di mancato versamento dell’importo verrà dichiarata la decadenza dell’aggiudicatario e il deposito cauzionale trattenuto a titolo di penale. Si può acquistare casa all’asta attraverso il mutuo? Assolutamente si, ma non è così semplice. Le situazioni da gestire variano infatti a seconda del tribunale, ad esempio tenendo in considerazione se lo stesso abbia aderito o meno alla convenzione con ABI. Nel primo caso è ammessa l’erogazione contestuale in sede di saldo dopo i 60 giorni, viceversa la procedura sarà più complessa e articolata. Inoltre serve avere la certezza della delibera prima di partecipare all’asta, onde evitare il rischio di aggiudicarsi l’immobile e poi trovarsi sprovvisti – dopo 60 giorni – dell’importo necessario per saldare l’impegno preso, perdendo così non solo l’affare, ma anche l’anticipo versato per partecipare. Ecco perchè ti consiglio di prendere appuntamento per avere la certezza di poter partecipare, ma soprattutto di vincere l'asta, aggiudicandoti l'immobile.




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