Una pratica di mutuo molto spesso è come una corsa ad ostacoli; un tragitto impervio dove vince non chi arriva primo, ma chi arriva "sano e salvo" a destinazione.
Questa metafora potrà sembrare azzardata, ma affrontare un iter di mutuo è per tutti (acquirente, venditore, agente immobiliare, broker, istituto bancario, assicuratore, notaio) una gara di resistenza, dove il minimo intoppo rischia di compromettere un lavoro lungo settimane, mesi.
Spesso l'ostacolo insormontabile sopraggiunge quando affronto con il cliente la fatidica fase delle - spese generali - ; se parlare di tassi, durata mutuo, LTV può essere semplice, non lo è altrettanto trasmettere all'acquirente che per acquistare casa bisogna affrontare tutta una serie di spese.
Circa il 75% dei clienti incontrati non è in possesso dell'intera somma per sostenere interamente le spese generali per comprare casa.
Tra notaio, tasse, spese di istruttoria, polizze, provvigione per l'agenzia e percentuale di brokeraggio, le spese oscillano tra i 10.000,00 euro ed i 20.000,00 euro (con le dovute eccezioni e differenze relative alla tipologia di immobile che si intende acquistare).
Vediamo assieme i principali strumenti di supporto alla fattibilità della pratica di mutuo:
FINANZIAMENTO:
Qualora il cliente abbia i parametri idonei (Rata/Reddito - Indice di Indebitamento - Soglie di Sussistenza) è possibile un finanziamento, con tempistiche molto precise compatibili con quelle relative al mutuo, per poter sostenere le spese. In queste condizioni il tempismo è tutto: bisogna scegliere con cura il momento propizio per poter chiedere un prestito finalizzato, onde evitare di depotenziare e/o compromettere la fase di pre-delibera della banca.
IMPORTANTE: è fondamentale che la rata del mutuo sommata alla rata del prestito siano per il cliente sostenibili.
CESSIONE DEL QUINTO:
Qualora il cliente lavori per un'azienda solida sotto il punto di vista finanziario e strutturata a livello societario (almeno 20 dipendenti), la cessione del quinto potrebbe tornare utile per supportare la pratica di mutuo. In questo caso sarà l'azienda a fungere da garante per la richiesta di prestito presentata.
IMPORTANTE: è fondamentale che la rata del mutuo sommata alla rata del prestito siano per il cliente sostenibili
Le strade possono essere 2, come hai visto, ma l'aspetto più importante è la realtà dei fatti che cerco di trasmettere ai miei clienti: la pratica di mutuo non è semplice, ma se intende acquistare casa ci sono delle strategie applicabili per vedere realizzato il suo progetto .
Il mutuatario potenziale deve entrare nell'ottica che la banca non è cattiva se non concede il mutuo, è solo una questione di numeri fondamentali affinchè abbia la certezza che la rata venga pagata tutti i mesi, fino alla fine del mutuo.
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