3 consigli utili per vendere casa soggetta a mutuo

Abbiamo appurato, grazie ai tanti articoli di questo blog, ma anche grazie all'esperienza di amici e parenti che il mutuo ha sempre una durata mediamente lunga. È però probabile che, durante questo lasso di tempo, le tue abitudini di vita e priorità cambino, rendendo necessario, se non addirittura impellente la vendita dell'immobile oggetto di mutuo. Parto con il dirti, senza giri di parole, che vendere casa con mutuo in corso è un'operazione complessa perché richiede una conoscenza approfondita della materia affinché la procedura possa andare a buon fine. In questo articolo ti aiuterò a scoprire con 3 consigli utili come vendere casa con un mutuo in corso.

Consiglio numero 1 La presenza di un mutuo per legge non è mai vincolante: detto in parole povere non hai l’obbligo di rinunciare alla vendita della casa con mutuo. Quando sottoscrivi un finanziamento, l’accordo è con un istituto di credito, che però non esercita alcun tipo di titolarità sull’immobile acquistato, cioè non è proprietario della casa. Il proprietario dell’abitazione sei tu, dal primo all'ultimo giorno del contratto di mutuo; ecco perchè hai la possibilità di vendere casa con mutuo in corso e, per farlo, non sei tenuto ad ottenere alcun permesso dalla banca. La banca dovrò solo gestire la pratica del finanziamento, ovvero provvedere al trasferimento o alla chiusura del mutuo.

Consiglio numero 2

Se, oltre a vendere l’immobile per il quale è stato precedentemente richiesto un finanziamento, desideri comprare casa avendo già un mutuo, i fattori da valutare si moltiplicano. Un passo fondamentale da compiere affinché la procedura possa andare a buon fine è sapere quali sono le strade percorribili in merito alla gestione del finanziamento. Nello specifico, le opzioni possibili sono le seguenti:

• Conteggio estintivo del mutuo La banca mutuante, dopo aver attenzionato la condizione finanziaria del richiedente, rilascia una dichiarazione scritta, all’interno della quale vi è l’ammontare del debito residuo.

• Sostituzione di garanzia Quando si sceglie di attivare un mutuo per acquistare casa, l’istituto di credito al quale ti rivolgi, nella maggior parte dei casi, iscrive un’ipoteca sull’immobile, al fine di tutelarsi nel caso in cui le rate del finanziamento non venissero pagate. Se, infatti, il mutuatario non paga, la banca mutuante procede con il pignoramento dell’immobile, che verrà successivamente messo in vendita. Se la tua intenzione è vendere casa con mutuo in corso e comprarne un’altra, la sostituzione di garanzia potrebbe rivelarsi la scelta migliore. In questo caso, l’ipoteca sull’abitazione che si intende vendere viene trasferita sul nuovo immobile. Ti segnalo, però, che non sempre questa strada è percorribile. È possibile che, infatti, la tua banca non accetti di spostare l’ipoteca, ostacolando così la vendita della casa con mutuo con la garanzia di un altro immobile.

• Accollo al compratore Un’altra opzione possibile quando si desidera comprare casa avendo già un mutuo è la vendita della casa con accollo del mutuo. Se opti per questa soluzione, l’acquirente che acquista il tuo immobile gravato dal finanziamento, ha l’obbligo di pagare alla banca l’ammontare del debito residuo, fino alla naturale scadenza del mutuo. In altri termini, il nuovo acquirente si sostituisce a te nel pagamento del mutuo. L’accollo del mutuo senza consenso della banca e del nuovo acquirente non è possibile. L’operazione, infatti, può essere avviata solo previo consenso di entrambe le parti. Se l’istituto di credito e l’acquirente acconsentono all’accollo, colui che compra l’abitazione è chiamato non solo a provvedere al rimborso delle rate, ma anche a farsi carico delle spese relative al mantenimento del finanziamento. Se opti per la vendita della casa con accollo del mutuo è bene che tu sappia che esistono due tipologie di accollo: accollo liberatorio e accollo cumulativo. L’accollo cumulativo ti vincola a rimborsare le rate del finanziamento nel caso in cui il nuovo acquirente non riuscisse più a provvedere al pagamento. L’accollo liberatorio, invece, ti libera da qualsiasi obbligo nei confronti della banca.

• Estinzione anticipata del mutuo per vendita dell’immobile L’estinzione anticipata del mutuo per vendita dell’immobile è in assoluto la soluzione più diffusa tra chi sceglie di cambiare casa con mutuo e comprarne un’altra. Esistono due tipi di estinzione, vediamo la prima: estinzione del mutuo per vendita casa prima del rogito: quando si è in possesso della somma necessaria per estinguere il finanziamento prima di effettuare il rogito sulla nuova casa, è possibile saldare il debito con l’istituto di credito, il quale provvede a rilasciare la cancellazione dell’ipoteca e la quietanza dell’estinzione; la seconda, estinzione del mutuo contestuale al rogito: in questo caso, l’estinzione del debito avviene utilizzando il denaro incassato in seguito alla vendita della casa gravata da mutuo, contestualmente al rogito. L’acquirente è tenuto a consegnare un assegno alla banca, la quale rilascia la quietanza dell’estinzione e provvede a cancellare l’ipoteca. L’estinzione del mutuo per vendita casa è statisticamente la soluzione a cui scelgono di ricorrere in molti perché è vantaggiosa tanto per l’istituto di credito quanto per il mutuatario/venditore. È naturale che, infatti, entrambe le parti abbiano il naturale interesse di chiudere il rapporto di finanziamento, senza vincolo alcuno.

• Richiesta di un mutuo ponte Il mutuo ponte è una forma di finanziamento, già ampiamente utilizzata all’estero, che si sta diffondendo anche in Italia e che è pensata per agevolare chi desidera vendere un immobile per acquistarne uno nuovo. Quando si parla di “mutuo ponte”, si fa riferimento ad un finanziamento a breve termine che permette di acquistare un nuovo immobile e, al tempo stesso, vendere quello attuale, senza attendere i tempi di transizione generalmente richiesti per una normale compravendita.

Consiglio numero 3 Notazioni legali e fiscali importantissime

Se l’immobile è una seconda casa, è possibile venderla in qualsiasi momento. Se, invece, la propria intenzione è vendere la prima casa con mutuo e comprarne un’altra e l’immobile in questione è stato acquistato con il Bonus Prima Casa, la vendita non è consentita prima di 5 anni. L’alternativa è vendere la casa con mutuo dopo i 5 anni. Esiste però un’eccezione: se, entro un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato tramite agevolazione, il contribuente acquista, riceve o costruisce un immobile che possiede caratteristiche simili a quello venduto e lo utilizza come prima casa, può vendere casa con mutuo prima dei 5 anni. Se così non fosse, perde il diritto alle agevolazioni. L’Agenzia delle Entrate, effettuate le opportune verifiche, chiede al contribuente il pagamento delle somme non ancora versate e lo sottopone ad una sovrattassa del 30% sul totale delle imposte non corrisposte.