Guida completa per comprare e ristrutturare casa

Il mutuo acquisto e ristrutturazione è un genere di mutuo che finanzia contemporaneamente l’acquisto della prima casa e i lavori di ristrutturazione necessari a renderla abitabile e confortevole. La scelta di acquistare una casa da ristrutturare viene scelta per comprare a prezzi inferiori, assicurandosi una maggiore possibilità di personalizzare gli spazi abitativi.

Il finanziamento necessario viene erogato sia all’acquisto che alla ristrutturazione di un immobile. La somma viene liquidata in diverse tranche:

• al momento del rogito per quanto riguarda la parte relativa all’acquisto; la somma viene calcolata sulla base del valore dell'immobile.

• in diversi momenti dell’avanzamento lavori per quanto riguarda la parte di ristrutturazione; il calcolo della seconda parte si basa sul preventivo dei lavori.

I mutui al 100% per l'acquisto e la ristrutturazione sono solitamente difficili da ottenere, perché richiedono una solvibilità finanziaria molto elevata e presentano un alto rischio per la banca che eroga il prestito.

In Italia, alcune banche offrono mutui per l'acquisto e la ristrutturazione al 100%, ma solitamente queste offerte sono riservate a clienti che hanno un reddito elevato e una posizione lavorativa stabile. Inoltre, le condizioni del mutuo possono essere più gravose rispetto a quelle di un mutuo tradizionale, con tassi di interesse più elevati e garanzie più rigide.

Il mutuo acquisto e ristrutturazione può essere richiesto per un LTV (valore del prestito rispetto al valore dell'immobile) fino all'80 per cento del totale del valore di mercato della casa dopo la ristrutturazione. Per interventi non eccessivamente onerosi, l'erogazione può avvenire anche in un'unica soluzione. Questo avviene per evitare che l'importo del mutuo diventi troppo oneroso per il mutuatario, ragione per cui, in caso di interventi importanti, l'erogazione avviene in diverse tranche. I lavori vanno terminati entro 18 mesi, che coincidono con le tempistiche di erogazione del mutuo.

Il mutuo acquisto e ristrutturazione consente anche delle detrazioni fiscali. Se si tratta di un finanziamento per la prima casa, è infatti possibile, come sempre, la detrazione degli interessi passivi e degli oneri nella misura del 19 per cento, che vanno ripartite secondo la quota di mutuo destinata all'acquisto e al finanziamento dei lavori. La ristrutturazione può inoltre godere degli incentivi governativi quali il bonus ristrutturazione, che consente la detrazione della metà delle spese destinate agli interventi. Per godere delle detrazioni, il mutuo deve essere stato stipulato nei sei mesi precedenti all'inizio dei lavori o entro 18 mesi dal loro avvio.

L'immobile andrà adibito a prima casa entro sei mesi dalla fine dei lavori.

Meglio un mutuo casa o i mutui casa più ristrutturazione?

Stipulare un mutuo acquisto e ristrutturazione può risultare una opzione migliore rispetto al chiedere prima un mutuo per acquisto e successivamente un finanziamento per ristrutturare casa. Ecco i principali vantaggi (che ovviamente variano caso per caso):

• tassi di interesse: può essere meglio chiedere lo stesso tasso per entrambi i finanziamenti visto che chiederli in momenti diversi potrebbe implicare un aumento dei tassi di interesse per uno dei due.

• tempistiche: un mutuo casa più ristrutturazione fa certamente risparmiare tempo nell'ottenimento della liquidità.

• costi delle pratiche: si risparmiano i costi per l'apertura di due diverse pratiche di mutuo.

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