Passaggio dal tasso variabile al tasso fisso: ecco come fare!

La nuova norma dice che il nuovo tasso fisso dovrà essere scelto tra il minore tra Irs a 10 anni e Irs pari alla durata residua del mutuo in essere.

Arriva una novità sui mutui. Si tratta di un importante cambiamento introdotto nella manovra finanziaria che consentirà alle famiglie di risparmiare molti soldi. «E' stata ripristinata la vecchia norma del 2012 che permette ai contratti di mutuo ipotecario di tornare dal tasso variabile al fisso» ha annunciato il ministro dell'Economia Giancarlo Giorgetti. Il passaggio aiuterà molte famiglie che hanno il mutuo variabile e che con il rialzo dei tassi Bce in corso si sono ritrovate con una rata molto più pesante a fine mese. Per fare un esempio, prendendo in esame un finanziamento a tasso variabile dell’importo di 126.000 euro in 25 anni sottoscritto a gennaio 2022, da inizio anno la rata, che inizialmente era pari a 456 euro, è salita a 637 euro. Si tratta di quasi il 40% in più in pochi mesi.

Come funziona

La norma obbliga le banche ad accettare il passaggio dal variabile al fisso per finanziamenti fino a 200.000 euro. I criteri prevedono un Isee di massimo 35.000 euro. In ogni caso, vanno fatti bene i calcoli: non è detto che il nuovo tasso sia più basso del variabile che si vuole rottamare. Il fisso però resterà immutato nel tempo e proteggerà dai futuri aumenti che sono già attesi nel 2023.

Cosa dice la nuova norma

La nuova norma dice che il nuovo tasso fisso dovrà essere scelto tra il minore tra Irs a 10 anni e Irs pari alla durata residua del mutuo in essere. A questo tasso si aggiungerà lo spread previsto nel contratto di mutuo (lo spread è il guadagno della banca). Per esempio, se il mutuatario ha un mutuo a 30 anni e ha pagato due anni di rate, dovrà guardare all’Irs a 25 perché è quello con la durata più vicina alla durata residua del suo finanziamento. Utilizzerà il minore dei due Irs: quello a 25 anni oggi è al 2,33% mentre quello a 10 anni è al 2,86%. L’ipotesi è di uno spread della banca all’1% e che oggi pagasse un Euribor 3 mesi al 2,05% con un tasso finito al 3,05%. Vuol dire che il mutuatario otterrà un tasso fisso al 3,33% che è un livello più alto rispetto a quel che pagava per il suo variabile. Il passaggio però bloccherà la rata per tutta la durata del mutuo. «Il risparmio non sarà sull’immediato ma sul futuro» sottolinea Guido Bertolino, responsabile business development di MutuiSupermarket.

E’ una finestra per i giovani

«La norma interessa soprattutto quei giovani che obtorto collo hanno sottoscritto un tasso variabile Consap dopo giugno, nella fase in cui il fisso non era più accessibile, e oggi si ritrovano sul groppone una casa con un mutuo long to value a tasso variabile» spiega l’esperto che poi aggiunge: «Questo tipo di mutuatari non ha la possibilità di surrogare perché non entra nei termini (bisogna aver pagato almeno sei mesi di rata). Se volessero surrogare, sul mercato troverebbero per questo tipo di mutuo con long to value alti offerte quasi inesistenti e con tassi al 4% e quindi non avrebbero convenienza a fare il passaggio. Per questa categoria si apre quindi un’importante finestra».

Tornare al variabile

Nulla vieta di tornare indietro e quindi surrogare nel mentre il capitale residuo si è ridotto. «Nel frattempo però chi approfitta della nuova norma avrà evitato il rialzo in arrivo l’anno prossimo con l’incremento atteso dell’Euribor. La curva dei future a giugno indica l’Euribor al 3,5%. E’ chiaro che i mesi prossimi saranno di rincari per chi ha il mutuo variabile.

Come funzionerà il passaggio

Va detto che non è una surroga ma una trasformazione. «Un po' come nel 2011, il mutuatario potrà andare dalla sua banca e chiedere la trasformazione da variabile a fisso – spiega Bertolino -. Occorrerà portare la documentazione che attesta l’Isee mentre la banca verificherò che il debito residuo sia sotto i 200mila euro e che il mutuo non abbia rate non pagate o con ritardi». Dopodiché la banca indicherà quale è il nuovo tasso. Non potrà rifiutare il passaggio. Poi il cliente farà i suoi calcoli e deciderà. Sembra non siano previsti costi particolari. In più non è neanche necessario l’intervento del notaio perché non è una surroga ma una rinegoziazione con la propria banca.

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